Р Е Ш Е Н И Е

Р Е Ш Е Н И Е

№ 20 февруари 2009 г. Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ – седми състав, в публично съдебно заседание на двадесет и втори декември през две хиляди и осма година в състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: С.П.

при участието на секретаря Г.С., като разгледа докладваното от съдията дело № 1525 по описа на гражданско отделение на съда за 2007 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Предявена е искова молба от С.Н.А. против Н.Н.Н. и Ю.И.Н., като се иска осъждането на ответниците да заплатят сумата от 1 000 лева, представляваща връщане на продажната цена на недвижим имот съгласно договор от 22.06.2005 г. ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата; сумата от 20 000 евро, представляваща неустойка по договор от 22.06.2005 г. ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата; сумата от 20 000 евро, представляваща обезщетение за неимуществени вреди ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата.

В исковата молба и уточнителна такава от 19.11.2007 г. се излага следното: На 22.05.2006 г. ищецът сключил с ответниците нотариално заверен предварителен договор за продажба на недвижим имот, находящ се в град Варна – бул. Сливница № 5, прилежаща част от апартамент на трети етаж, състоящ се от таванско помещение и тоалетна на тавана с обща площ от 18,52 кв.м, находящи се на тавански етаж на същата жилищна сграда, както и припадащата се идеална част от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата. По силата на точка 7 от така сключения договор ответниците се задължили да му предадат ползването на тези помещения във вида и с предназначението, което същите имат към момента на подписването на договора. Продажната цена от 1 000 лева била изплатена изцяло от ищеца на ответниците – продавачи преди подписването на договора. От сключването на предварителния договор до подаването на исковата молба ответниците не били предприели действия по да уредят отношенията помежду си, като въведат ищеца и тричленното му семейство в уговорените помещения или го обезщетят по указания в договора начин. Сочи се, че ответниците са в невъзможност реално да изпълнят основното си задължение по сключения предварителен договор за финализирането му, тъй като дори да придобият целия недвижим имот на посочения адрес, те с предварителния договор са обещали да се разпоредят с права, които не притежават, защото са продали таванската стая на Димитър Тодоров Кръстев през 2000 г. Твърди, че вредите, които е претърпял, се изразяват в това, че не е бил въведен във владение на таванската стая по договора, а само в част от нея – 5 кв.м -, в резултат на което било невъзможно тричленното му семейство да я обитава след няколко месеца поради лошите битови условия и непрекъснатите заплахи и жалби на другите собственици на таванския етаж, като били принудени да се обръщат към органите на МВР за помощ през почивните дни. Като последица то тези скандали ищецът получил хипертонична болест ІІІ степен. Принуден бил да живее на свободен наем ведно със семейството си, а ищецът бил с непостоянен доход, съпругата му била безработна поради здравословни причини, а синът му прекъснал следването си в Колежа по туризъм поради стреса и лошите битови условия.

Ответниците оспорват предявените искове и молят същите да бъдат отхвърлени, като им се присъдят и направените по делото разноски. Излагат, че при положение, че те са в невъзможност реално да изпълнят задълженията си по предварителния договор, както се твърди в исковата молба, то следва извод за недължимост на продажната цена на основание точка 8 от договора. Изрично там е уговорено, че при невъзможност да се прехвърли собствеността, продажната цена не се връща, тъй като се трансформира в наемна такава, която не подлежи на връщане. Невъзможността да се прехвърли собствеността от ответниците на ищеца е безвиновна, тъй като отчуждителната сделка предхожда предварителния договор между страните; ищецът е разполагал с възможността да се осведоми за извършената сделка пред вид публичността на вписванията; фактически той е получил продажната цена от купувача Димитър Кръстев, въпреки че не е участвал в нотариалното оформяне на покупко – продажбата през 2000 г., тъй като не е могъл да легитимира собствеността си върху имота; по тази причина е подписал декларация, че ответниците са изпълнили задължението си за прехвърляне на таванската стая, поето от ответниците в друг предварителен договор, предхождащ процесния, както и че се отказва от всички бъдещи претенции. Сочи се също така, че ищецът виновно е препятствал предприетите от ответниците действия по консолидирането им като еднолични собственици на имота, като не е информирал ответниците при покупката на имота през 1998 г., че е налице съсобственост с трети лица, че е налице съдебен спор /делба/, по който исковата молба не е била вписана, относно имота; оспорил е предявеният от ответниците установителен иск относно притежаваните от тях идеални части от недвижимия имот; подал е молба за продължаването на действията по извършване на публичната продан по изпълнителното дела, въпреки преговорите, които ответниците са водели за доброволно изкупуване на идеалните части на другите съсобственици; сезирал е Административен съд – Варна с жалба срещу решението на Общински съвет – Варна за продажба на ответниците на идеалните части от имота – общинска собственост. Навеждат доводи, че задължението за неустойка по точка 5 от договора възниква само при виновно неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор и след като е дадено разрешение за преустройство на помещенията. В конкретният случай задължението за сключване на окончателен договор не е изискуемо , тъй като не са се сбъднали отлагателните условия на точка 2 от договора, а и поради факта, че ответниците все още не са придобили собствеността върху имота. Относно предявеният иск за заплащане обезщетение за неимуществени вреди се излага, че същият е неоснователен, защото ищецът не е претърпял каквито и да е било вреди, които да са в причинно – следствена връзка с виновно поведение на ответниците.

Настоящият състав на Варненски окръжен съд, гражданско отделение – първи състав, като прецени събраните по делото пред първата и пред въззивната инстанция доказателства на основание член 188, алинея 1 от Гражданския процесуален кодекс /отменен/, счита за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно и субективно съединени следните искове:

1/ За заплащане на сумата от 1 000 лева, представляваща връщане на продажната цена на недвижим имот съгласно договор от 22.06.2005 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата – с правно основание член 187, изречение първо във връзка с член 19, алинея 3 от ЗЗД;

2/ За заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща неустойка по договор от 22.06.2005 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата - с правно основание член 92, алинея 1 от ЗЗД;

3/ За заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща обезщетение за неимуществени вреди, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата – с правно основание член 45 от ЗЗД.

В тежест на ищеца съобразно нормата на член 127, алинея 1 от ГПК /отменен/ е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че между него и ответниците е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, находящ се в град Варна – бул. Сливница № 5, прилежаща част от апартамент на трети етаж, състоящ се от таванско помещение и тоалетна на тавана с обща площ от 18,52 кв.м, находящи се на тавански етаж на същата жилищна сграда, както и припадащата се идеална част от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата. Цитираният предварителен договор е приложен към исковата молба. С определение от съдебно заседание, проведено на 09.10.2008 г., съдът е констатирал, че приложените към исковата молба писмени доказателства, включително и предварителния договор, са представени в незаверени за вярност с оригинала копия и е задължил същия в срок до следващото съдебно заседание да ги завери за вярност с оригинала на основание член 101 от ГПК /отменен/, като му е указал, че при неизпълнение на това задължение същите ще бъдат изключени от доказателствата по делото. Въпреки така дадените указания, ищецът не е заверил за вярност с оригинала приложените към исковата молба писмени доказателства, а именно: предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 22.05.2005 г., сключен между ищеца като купувач и ответниците като продавачи; нотариален акт № 127 от 16.05.2000 г., том І, рег.№ 2007, дело № 154 от 2000 г. на нотариус Илияна Маджунова; нотариален акт № 94 от 16.08.2005 г., том ІІІ, рег.№ 5751, дело № 453 от 2005 г. на помощник нотариус Десислава Чакърова - Малева; нотариална покана от С.Н.А. до Н.Н.Н. и Ю.И.Н. от 24.06.2007 г., медицинско направление от 03.06.2007 г. Поради това и съдът следва да изключи от събраните по делото доказателства на основание член 101, изречение второ от ГПК /отменен/.

Имайки пред вид това обстоятелство следва да се приеме, че ищецът не е доказал, че между него е ответниците е налице сключен предварителен договор, на който основава претенциите си. Само този факт е достатъчен, за да бъдат отхвърлени и трите предявени иска като недоказани, съответно неоснователни.

За пълнота на изложението обаче, съдът намира, че следва да изложи и мотивите си по същество на предявените искове.

По първия иск

Ищецът претендира заплащане на сумата от 1 000 лева, представляваща връщане на продажната цена на недвижим имот съгласно договор от 22.06.2005 г., като твърди, че ответниците са в невъзможност реално да изпълнят основното си задължение по сключения предварителен договор за финализирането му, тъй като дори да придобият целия недвижим имот на посочения адрес, те с предварителния договор са обещали да се разпоредят с права, които не притежават, защото са продали таванската стая на Димитър Тодоров Кръстев през 2000 г.

Няма спор между страните, че същите са сключили процесния договор. Също така няма спор, че ответниците са в невъзможност да изпълнят предварителния договор, между страните се спори само на какво се дължи тази невъзможност, респективно дали тя е обективна или продавачите отговарят за нея. В същия обаче /точка 8/ между страните е уговорено, че в случай, че продавачите /ответниците/ са в невъзможност да изпълнят задълженията си по договора /каквито са и наведените твърдения от ищеца в исковата му молба/, купувачът /ищецът/ няма право да иска връщане на продажната цена, която по съгласие на страните ще се счита трансформирана в наемна цена, като това дали купувачът е ползвал имота е без значение. С оглед на така договореното между страните съдът намира, че предявената претенция се явява неоснователна, тъй като при самото сключване на договора ищецът е съгласил, че няма право да иска връщане на продажната цена. Още повече, че е уговорено тази цена да бъде трансформирана в наемна такава, а от свидетелските показания и от самото изявление в съдебно заседание на 09.10.2008 г. на пълномощника на ищеца – съпругата му Соня Ангелова – се установява безспорно, че ищецът е влязъл във владение на посочените обекти и живял там. В цитираната точка 8 от договора е предвидено продажната цена да не се връща и това не е поставено в зависимост от вида невъзможност, напротив изрично е упоменато „и при условията на точка 6”, която детайлизира кога неизпълнението на задължението на продавачите по договора не може да им бъде вменено във вина. Това води съда до извод, че продажната цена е уговорено да не бъде връщана при всички случаи, още повече, че е налице и коментираната по – горе уговорка тя да се трансформира в наемна такава.

По втория иск

Търси се заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща неустойка по договор от 22.06.2005 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата.

Съгласно точка 5 от договора при виновно неизпълнение на задълженията на продавачите за сключване на окончателен договор и след като е дадено разрешение за преустройство на помещенията, същите дължат на купувача неустойка в размер на 20 000 евро.

В тежест на ищеца е да установи фактите, от които извлича изгода за себе си, а именно: че е налице виновно неизпълнение на задълженията на продавачите за сключване на окончателен договор и че е дадено разрешение за преустройство на помещенията, както и че ответниците са станали собственици на процесните обекти. Доказване в тази насока ищецът не е провел – не са сочени и събирани доказателства. Всъщност твърденията на ищеца за претендиране на неустойка са различни от тези, договорени от страните по точка 5 на договора - невъвеждане на ищеца в помещенията.

Отделно от това следва да се отбележи, че са основателни възраженията на ответниците, че още в исковата молба ищецът се позовава на факти, които водят до неоснователност на претенцията му – че те не са станали собственици на процесните помещения, тъй като са продадени на трето лице.

В точка 1.2. на договора страните са уточнили, че към момента на сключването му /22.05.2005 г./ таванското помещение и тоалетната на тавана /предмет на договора/ представляват прилежащи помещения към жилище на третия етаж и окончателния договор ще бъде сключен при сбъдване на условията по точка 2.

Условията, при които възниква задължението на продавачите /ответниците/ за сключване на окончателен договор за продажба на имота, са договорени между страните в точка 2 от договора, както следва: продавачите да придобият в изключителна собственост целия недвижим имот /тъй като към момента на сключване на договора притежават само идеални части от него/, а именно: жилище на третия етаж, състоящо се от четири стаи, хол, кухня, баня, тоалетна, антре, черен вход, тераса и два балкона със застроена площ от 138,85 кв.м, заедно с избено помещение с площ от 11,52 кв.м и таванско помещение и тоалетна с площ от 18,52 кв.м, както и припадащите се идеални части от общите части на сградата и 45 кв.м идеални части от дворното място, върху което е построена сградата, И в едномесечен срок от обособяване на прилежащите таванска стая и тоалетна на таванския етаж в самостоятелен обект на собственост. Както бе отбелязано по – горе доказателствената тежест да докаже положителните факти, които са релевантни за спора, лежи върху ищеца. Той не е доказал, че ответниците са придобили в изключителна собственост описания недвижим имот и че таванската стая и тоалетната на тавана са обособени в самостоятелен обект. Точно обратното – ответниците представиха доказателства за изпълнение на техните задължения, произтичащи от точка 3 на договора – да направят необходимото за получаване на съгласие от общото събрание на етажната собственост и от непосредствените съседи на помещенията – предмет на договора – за промяна предназначението на обекта в ателие, както и да поискат от Община Варна разрешение за промяна предназначението на обекта. Представени са писмени доказателства, от които безспорно се установява, че ответниците са поискали от общото събрание на етажната собственост да дадат съгласие за промяна предназначи ето на процесните помещения, но такова съгласие не е дадено /протокол от 24.08.2007 г./, както и от Община Варна /отговор на кмета на район Одесос от 14.02.2008 г./

По третия иск

Претендира се заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща обезщетение за неимуществени вреди, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата. Неимуществените вреди ищецът е определил, че се изразяват в това, че не е бил въведен във владение на таванската стая по договора, а само в част от нея – 5 кв.м -, в резултат на което било невъзможно тричленното му семейство да я обитава след няколко месеца поради лошите битови условия и непрекъснатите заплахи и жалби на другите собственици на таванския етаж, като били принудени да се обръщат към органите на МВР за помощ през почивните дни; получаване на хипертонична болест ІІІ степен като последица от скандалите; живял на свободен наем ведно със семейството си, а бил с непостоянен доход, съпругата му била безработна поради здравословни причини, а синът му прекъснал следването си в Колежа по туризъм поради стреса и лошите битови условия.

Свидетелката Родика Бобева Антонова разказва, че не е присъствала на подписването на договора, но знае за такъв от семейството на С., без да знае за какво се отнася договора; били притеснени за това, че не могат да си влязат в стаята на горния етаж, тъй като живеели в една много малка стаичка на таванския етаж, различна от тази, където не можели да влязат; знае, че изпитвали неудобства – нямало вода и ток, тъй като Ицо /С./ ходел за минерална вода; после били на квартира; това станало преди 3 - 4 години; не може да каже на кого е стаята - мисли, че била на семейство Ангелови или на Н.; напуснали, защото били притиснати от други хора, заплашвали са ги и са ги карали да я напуснат. Свидетелката Е. Владимирова Касабова - Кондова казва, че семейството на ищеца живеели в 5 кв. м жилище, което било част от тази стая, която Н. е обещал да прехвърли и да ги въведе във владение непосредствено след постигане на предварителния договор; стаята била разделена, но не знае при какви обстоятелства, тъй като е била с площ от 24 кв. м; не е запозната с това дали е променено предназначението на таванската стая в жилищна.

Показанията на двете свидетелки се разминават относно това дали ищецът и семейството му са влезли във владение на процесните обекти, какво точно са владели. Те се разминават и с изявленията на пълномощника на ищеца, дадени в съдебно заседание на 09.10.2008 г. – съпругата му Соня Ангелова -, тъй като същата е заявила, че малко след сключване на договора са влезли в помещенията /месец юни или юли 2005 г./ и напуснали през октомври 2005 г., а багажа им стои там и досега. Така направеното изявление от представителя на ищеца е за за неизгодни за него факти и представлява признание, поради което и

следва да бъде преценявано с оглед на всички обстоятелства по делото - член 127, алинея 2 от ГПК. Това признание води до съвпадане на фактическите твърдения на страните и поради обсъденото разминаване на свидетелските показания, а и поради факта, че свидетелите не установяват преки впечатления, а такива, придобите от ищеца и съпругата му, то съдът намира, че същото е указание за истинността на факта, че ответниците са осигурили владението върху процесните обекти съобразно уговореното в договора. С оглед на това първото твърдение на ищеца, довело до неимуществени вреди за него, е останало недоказано.

Следващият факт, посочен в исковата молба, е, че ищеца и семейството му са напуснали таванската стая, тъй като получавали непрекъснати заплахи и жалби от другите собственици на таванския етаж, като били принудени да се обръщат към органите на МВР за помощ през почивните дни. Ответниците не могат да носят отговорност за действията на други лица, а не се доказа от събраните гласни доказателства те да са извършвали каквито и да било действия в тази насока, каквито твърдения няма наведени в исковата молба между впрочем.

Не са сочени и представяни доказателства относно твърдените факти, че ищеца се е разболял от хипертонична болест ІІІ степен, а този факт не може да бъде доказван с гласни доказателства. Следва да се отбележи, че ищецът твърди, че това е станало в резултат на скандалите, за които бе посочено вече, че на първо място са останали недоказани, а на второ място – не са последица от действията на ответниците. Въз основа на представеното медицинско направление не може да обоснован извод от съда за наличие на хипертонична болест у ищеца, кога се е появила и причините за нея.

Установено бе, че ищецът самоволно е напуснал таванската стая в сградата /изявления на съпругата му/, а останалите твърдения се останали също недоказани. От друга страна те не са и релевантни към спора факти.

Всичко изложено води до изводи, че предявените искове следва да бъдат отхвърлени.

По разноските

С оглед изхода на спора и тъй като е направено искане от ответниците за присъждане на разноските, на основание член 64, алинея 2 от ГПК /отменен/ ищецът дължи заплащане на сторените по делото от ответниците разноски. Доказателства за сторени такива от ответниците обаче не са представени, поради което и искането следва да бъде отхвърлено.

С оглед изложеното и на основание член 189 от ГПК /отменен/, съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ иска на С.Н.А. ЕГН ********** *** против Н.Н.Н. ЕГН ********** и Ю.И.Н. ЕГН **********,***, област Варна – ул. Стефан Стамболов № 5 за заплащане на сумата от 1 000 лева, представляваща връщане на продажната цена на недвижим имот съгласно предварителен договор от 22.06.2005 г., сключен между страните, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата, на основание член 187 във връзка с член 19, алинея 3 от ЗЗД.

ОТХВЪРЛЯ иска на С.Н.А. ЕГН ********** *** против Н.Н.Н. ЕГН ********** и Ю.И.Н. ЕГН **********,***, област Варна – ул. Стефан Стамболов № 5 за заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща неустойка по предварителен договор от 22.06.2005 г., сключен между страните, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата, на основание член 92, алинея 1 от ЗЗД.

ОТХВЪРЛЯ иска на С.Н.А. ЕГН ********** *** против Н.Н.Н. ЕГН ********** и Ю.И.Н. ЕГН **********,***, област Варна – ул. Стефан Стамболов № 5 за заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща обезщетение за неимуществени вреди, изразяващи се в невъзможност семейството на ищеца да ползва таванската стая по договора, в резултат на което след няколко месеца поради лошите битови условия и непрекъснатите заплахи и жалби на другите собственици на таванския етаж, за което били принудени да се обръщат към органите на МВР за помощ през почивните дни, са я напуснали; получаване на хипертонична болест ІІІ степен като последица от скандалите; живеене на свободен наем ведно със семейството си, а ищецът бил с непостоянен доход, съпругата му била безработна поради здравословни причини, а синът му прекъснал следването си в Колежа по туризъм поради стреса и лошите битови условия, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на сумата, на основание член 45 от ЗЗД.

ОТХВЪРЛЯ искането на Н.Н.Н. ЕГН ********** и Ю.И.Н. ЕГН **********,***, област Варна – ул. Стефан Стамболов № 5 за заплащане на сторените по делото разноски.

Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба чрез Окръжен съд – Варна пред Варненски апелативен съд в четиринадесетдневен срок от уведомяването на страните, че същото е изготвено.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: